Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel est un dispositif légal qui séduit de nombreux Français. Il s’agit d’une loi de défiscalisation qui assure une importante réduction de l’impôt sur le revenu de certains investisseurs locatifs.
En effet, grâce à cette loi portant le nom de l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, le contribuable peut réaliser en 12 ans une économie allant jusqu’à 63 000 euros sur son impôt. Faire un investissement Pinel constitue donc une opportunité très intéressante. Cependant, il est quand même nécessaire de remplir des conditions d’éligibilité avant de pouvoir bénéficier de la défiscalisation Pinel et de tous les avantages liés à cette loi. Découvrez ici comment réussir votre investissement locatif Pinel.
Pour mieux tirer profit de votre investissement locatif Pinel, il vous faut avant toute chose faire le point sur vos objectifs et votre situation financière. Il s’agit d’avoir une idée précise de votre capacité d’endettement, d’apport et d’épargne, laquelle doit être définie selon vos revenus et votre régime fiscal actuel et futur.
Le futur investisseur doit réaliser une simulation sur sa situation financière et considérer ses besoins afin de réussir son investissement Pinel.. Vous faut-il un complément de revenus ou un solide patrimoine pour le futur ? Votre réponse vous aidera à prendre une décision.
La loi Pinel a vocation à accompagner l’offre locative dans des zones à forte demande et de permettre à des ménages non éligibles aux logements sociaux d’accéder à des logements à loyer plafonné. Applicable dans le neuf ou la réhabilitation, ce dispositif présente les avantages suivants :
– Réduction des impôts sur le revenu à hauteur de 12%, 18% ou 21% (dans la limite de 63 000 €) ;
– Possibilité de dégager un complément de revenu grâce aux loyers mensuels (complément de retraite par exemple) ;
– Création d’un patrimoine immobilier.
Les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier sont soumis au respect de plusieurs conditions, à savoir :
– Le logement doit être loué pour une durée de 6, 9 ou 12 ans dans un délai de 12 mois suivant son achèvement ;
– Il doit être situé dans des zones spécifiques où il existe plus de demandes que d’offres (A, A bis ou B1) ;
– Il doit être conforme aux normes énergétiques en vigueur ;
– Les locataires doivent présenter des revenus plafonnés en fonction de leur situation familiale.
Pour réussir un investissement locatif Pinel, il faut être vigilant sur l’emplacement à choisir. Pour être rentable, le bien immobilier doit être situé dans une zone géographique en pleine croissance démographique et économique. Il est judicieux de cibler une zone géographique présentant des infrastructures urbaines qui facilitent le quotidien : supermarchés, hôpitaux, crèches et cliniques, réseaux de transports…
Un emplacement dynamique et attirant est propice à un investissement locatif Pinel. Attention : la loi Pinel exige que le bien immobilier mis en location soit dans une zone B1, A ou A bis et présente un label énergétique RT 2012 ou BBC 2005. L’expérience d’un expert immobilier comme ID&AL groupe vous sera d’une grande aide pour trouver un logement éligible Pinel. Une équipe de professionnels qualifiés vous aide à réaliser votre investissement locatif dans les endroits les plus intéressants en fonction de votre budget. Ces professionnels peuvent également vous donner les bonnes orientations pour vous permettre de bénéficier du dispositif Pinel Plus.
La signature du contrat de réservation est très importante pour une location Pinel. Ce document retrace les conditions de vente du bien immobilier. Il présente aussi avec précision la description du logement ainsi que son prix et les modalités de sa révision. Il vous donne également une idée précise sur la date de livraison du bien immobilier mis en location.
Le contrat de réservation vous permet de bloquer la location auprès du promoteur qui vous demandera un premier paiement d’une valeur d’environ 5 % du montant total après la signature. Sachez enfin qu’il ne sera plus possible d’annuler votre réservation 10 jours après la signature du contrat.
Le crédit immobilier est souvent le meilleur moyen pour financer un projet d’investissement locatif avec le dispositif Pinel. En la matière, il est plus judicieux d’opter pour un emprunt avec apport personnel. Vous pouvez faire la demande de financement vous-même auprès des banques ou engager un courtier pour gagner du temps. Cette étape est nécessaire avant la signature définitive du contrat de vente.
Montrez-vous vigilant sur certains détails lors des négociations de financement auprès des banques. Exigez l’annulation des indemnités de remboursement anticipé et le différé du crédit afin de vous épargner les paiements de mensualités aux moments où le logement n’est pas encore occupé par les locataires . La banque doit vous envoyer une offre de prêt si votre profil répond aux critères d’éligibilité. Après quoi, vous aurez 10 jours pour accepter ou refuser. A noter : l’offre de prêt est valable durant 30 jours.
Une fois que le financement du bien locatif est réglé, il est maintenant temps de passer à la signature du contrat de vente définitif. Elle se fera devant le notaire. Vous êtes officiellement propriétaire du bien immobilier concerné une fois le contrat de vente définitif signé. Vous pouvez procéder à l’appel de fonds auprès de votre banque pour le paiement par tranche du logement une fois le contrat signé. Sachez qu’il vous faut régler les frais d’acquisition auprès du notaire. Cela peut s’élever à 2 ou 3 % de la valeur du logement.
Vous pourrez ensuite entrer en possession de votre logement à la date convenue avec le promoteur pour ensuite le mettre en location. Notez que la mise en location d’un bien immobilier dans le cadre d’un investissement Pinel est strictement règlementée. La durée minimum de la location du bien Pinel est de 6 ans. Vous devez vous assurer que le logement fasse objet d’habitation principale pour le locataire. Ce dernier doit bien entendu remplir les critères d’éligibilité. Par ailleurs, le loyer ne doit pas excéder le plafond de loyers fixé par décret.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel ont commencé à diminuer depuis 2021 et les taux de réduction d’impôts vont encore être réduits jusqu’en 2024 en fonction de l’année d’acquisition du bien et sa durée de location :
6 ans : 12 % (2022), 10.5 % (2023), 9 % (2024)
9 ans : 18 % (2022), 15 % (2023), 12 % (2024)
12 ans : 21 % (2022), 17.5 % (2023), 14 % (2024)
Mais dès 2023, le dispositif Pinel Plus entrera en vigueur pour offrir un avantage fiscal à taux plein sous réserve que les logements respectent certains critères de qualité d’usage et environnementaux. Cette formule sera donc plus exigeante mais aussi plus rentable.
Parmi les critères d’usage figurent l’agencement intérieur, la luminosité, la surface minimale ou encore un accès extérieur. Sur le volet environnemental, les logements devront respecter les seuils de la RE 2020 et atteindre la classe A du diagnostic énergétique.
Ainsi, si vous êtes un investisseur et que l’ensemble de ces normes est respecté, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt maximale.
N’hésitez pas à contacter les experts ID&AL groupe pour en discuter !
