Acheter un logement à rénover permet de bénéficier d’une réduction sur le prix de vente. Bien entendu, son montant varie en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser (simple rafraîchissement ou réfection de l’électricité, de la plomberie, changement des menuiseries, etc.) et comme toujours, de la localisation du bien en question. Pour que cette opération soit rentable pour vous, il est indispensable que la « décote » soit supérieure au coût total de la rénovation. Par conséquent, soyez très vigilant sur le coût des travaux à entreprendre et ne négligez pas leur ampleur. Sachez que les travaux de rénovation énergétique peuvent, sous certaines conditions, vous donner droit à un crédit d’impôt et à l’obtention d’un prêt à taux préférentiel.
L’achat en viager consiste à acheter un logement à une personne en « deux temps ».
– un premier versement appelé « bouquet », le jour de la signature chez le notaire et qui représente généralement 20 à 30 % de la valeur vénale du bien ;
– puis le versement au vendeur, jusqu’à son décès, d’une rente viagère.
Acheter un logement en viager permet donc d’échelonner le paiement du bien… et d’espérer réaliser une « bonne affaire ». Il faut également savoir que la valeur vénale du bien est minorée si le vendeur occupe les lieux jusqu’à son décès (« viager occupé »).
C’est une décote de 10 à 15% sur le prix que vous auriez payé pour le même bien acheté libre qui vous attend si vous achetez un logement déjà occupé par un locataire. Le montant de cette décote varie notamment en fonction de la durée du bail qui reste à courir mais aussi du régime juridique du bail. Ainsi, les biens loués sous le régime de la loi de 1948 peuvent vous permettre de profiter d’une décote allant jusqu’à 50% Pourquoi ? Parce qu’en loi 1948 le loyer est très faible et les logements sont en général en mauvais état.
Par ailleurs, acheter occupé vous permet de réaliser une opération « clés en main ». puisque le locataire est déjà en place et que vous pourrez donc percevoir des loyers immédiatement. Toutefois, pensez à vérifier auprès du vendeur que le locataire règle correctement ses loyers.
BON À SAVOIR : plus la date de fin de bail est lointaine et plus la date d’entrée du locataire est lointaine… plus la décote sera importante.
Autre solution : acheter en nue-propriété dans le cadre d’un démembrement (acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en nue-propriété et en usufruit et très souvent réalisé dans le cadre d’une donation ou d’une succession). En achetant la nue-propriété d’un logement, vous ne payez que 60 %, en moyenne, de sa valeur. L’usufruit, lui, est acquis par un bailleur, le plus souvent social, pour une allant de 10 à 15 ans. Certes, tant que le bien est démembré, vous n’en profitez pas. Vous ne pouvez donc ni l’occuper ni percevoir des loyers. C’est l’usufruitier qui gère le bien, reçoit les loyers et prend en charge l’entretien et les travaux. En revanche, à l’issue de la durée de démembrement, vous récupérez le bien en pleine propriété, sans frais.
Enfin, les ventes aux enchères immobilières sont aussi l’occasion d’acheter un bien en profitant de conditions avantageuses. On distingue celles organisées :
– par les notaires. Les biens sont alors vendus par leurs propriétaires, généralement dans le cadre de successions ;
– par les Domaines (des biens issus de successions sans héritiers ;
– par les tribunaux quand les biens proviennent de saisies immobilières et de liquidations judiciaires.
Dans tous les cas, la mise à prix du bien est toujours inférieure à sa valeur réelle… la décote variant de 30 à 50% pour les ventes judiciaires (20 à 30% pour les ventes organisées par les notaires ou les Domaines).
Les ventes sont annoncées, en amont dans les quotidiens nationaux et régionaux ainsi que sur internet sur des sites spécialisés.
